Cálculo Exato aluguel: índice de reajuste de aluguel IGP-M FGV

O reajuste do aluguel acontece anualmente e deve seguir algumas premissas no momento do cálculo. Confira a seguir como fazer cálculo exato aluguel.

Todos os anos, os valores dos aluguéis são reajustados com base em algum índice oficial. Em geral, os contratos de aluguel apontam a utilização dos seguintes índices: IGP-M, IPCA e INPC. O mais usual deles é o IGP-M.

No Brasil, em média 20% dos imóveis estão em contrato de locação. Por isso, entender bem o funcionamento do cálculo exato aluguel e como o reajuste é feito é imprescindível.

Entendendo o índice de reajuste no cálculo exato aluguel

Por ser um índice bastante utilizado quando se trata de cálculo exato aluguel, cabe explanar um pouco sobre este indicador. IGP-M FGV é o Índice Geral de Preços do Mercado, que é apurado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.

Esse índice, utilizado desde 1940, mede a atividade econômica em nosso país por meio da cesta de produtos e serviços. Ou seja, ele faz o acompanhamento da evolução dos preços, inclusive do reajuste nos contratos de aluguel.

O IGP-M é calculado a partir de pesquisas de preços de bens de consumo (produtos e serviços). Essas pesquisas acontecem sempre entre os dias 21 do mês anterior e vai até o dia 20 do mês subsequente.

Assim, com base nos preços coletados, os analistas da FGV calculam três índices que irão compor o IGP-M, que são:

  • IPA-M: Índice de Preços por Atacado – Mercado = 60%
  • IPC-M: Índice de Preços ao Consumidor – Mercado = 30%
  • INCC-M: Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado = 10%

Dessa forma, o IGP-M é calculado e divulgado ao mercado sempre até o final do mês de referência. Por exemplo: o IGP-M FGV de dezembro/2019 foi coletado entre os dias 21/11 até 20/12/2019 e foi de 2,09%.

No entanto, quando se trata de cálculo exato aluguel, o correto é utilizar o acumulado dos últimos 12 meses. Ou seja, basta calcular os índices dos últimos 12 meses na lógica de juros compostos. Veja a tabela a seguir:

Calculo exato aluguel

A importância das cláusulas contratuais no cálculo exato aluguel

Outro ponto relevante no cálculo exato aluguel se dá na forma como o reajuste será feito. Ou seja, o contrato deve prever o índice a ser utilizado e o período de reajuste, para que locador e locatário não sejam prejudicados.

Assim, as cláusulas contratuais podem ser negociadas pelas partes antes de sua assinatura. Geralmente, uma imobiliária fica responsável pela elaboração do contrato de locação. Mas existem casos de negociação direta entre o proprietário e o inquilino.

Com isso, o reajuste é realizado anualmente, quando o contrato de aluguel completa um ano. Assim, se utiliza o IGP-M FGV acumulado do ano para fazer o reajuste do cálculo exato aluguel.

Dessa forma, os reajustes devem obedecer exclusivamente ao que ficou acordado em contrato. No entanto, o proprietário poderá mudar o valor do aluguel quando iniciar um novo contrato com um novo inquilino.

Além disso, para quem é inquilino, importante verificar a Lei do Inquilinato, que rege especificamente os critérios de locações. Pois nela estão contidos todos os artigos imprescindíveis para o bom convívio entre locador e locatário.

Calculo exato aluguel

Valor do aluguel: quanto cobrar?

Quanto ao valor do aluguel, esse é um ponto bastante delicado para quem tem um imóvel. Já houve o tempo em que o valor do aluguel era calculado em 1% sobre o valor total do imóvel.

No entanto, a transformação do mercado imobiliário fez com que essa regra caísse. Atualmente, o que vale mais na hora de compor o valor do aluguel é o bom senso.

Contudo, a precificação do aluguel ainda pode ser um dilema. Não cobrar tão alto a ponto de ter o imóvel parado. E nem tão baixo a ponto de perder dinheiro e ter problemas com inquilinos.

Mas existem alguns pontos que podem auxiliar na hora de calcular o preço do aluguel. Uma boa dica é realizar pesquisas nas redondezas em imóveis do mesmo estilo e tamanho.

Também é válido fazer consultas em imobiliárias da sua região em imóveis semelhantes. Localização e idade do imóvel também contam na hora de precificar o aluguel. Assim como o fato de ter ou não mobília.

Um ponto importante a considerar são os custos gerados mensalmente pelo imóvel, como a depreciação. Esse valor deve ser ponderado na hora de calcular o valor do aluguel.

Lembrando que existem diferenças entre aluguel de imóveis residenciais e imóveis comerciais. E em ambos os casos, vale conhecer o mercado ao redor e os valores praticados, para não ficar nem muito acima e nem muito abaixo.

Calculo exato aluguel

Como fazer o cálculo exato aluguel

Então, sabendo que o índice utilizado é o IGP-M FGV, fica mais fácil para efetuar o cálculo exato aluguel. Primeiramente, é necessário verificar o valor do índice acumulado nos últimos 12 meses.

Assim, se multiplica o valor do aluguel pelo percentual de reajuste, conforme indicado na fórmula a seguir:

Valor do aluguel X % acumulado 12 meses IGP-M FGV = Valor atualizado

Em um exemplo mais didático, considere a seguinte situação: aluguel de R$ 1.000,00 com fechamento de 1 ano em dezembro. Sendo que o índice acumulado dos últimos 12 meses foi de 7,32% em dezembro/2019.

Então, temos: R$ 1.000,00 X 1,0732 = R$ 1.073,20. Assim, este será o valor para os próximos 12 meses de aluguel. E este cálculo é válido para o aluguel de outros bens além de imóveis.

Assim, com base neste índice, fica mais fácil fazer o cálculo exato aluguel e saber o valor do reajuste. E para acompanhar a evolução do IGP-M FGV, basta acessar o site Calculadora do cidadão do Banco Central do Brasil.

Utilizando a Calculadora do Cidadão do BCB

Existem diversos sites com calculadoras para atualização de valores, inclusive de cálculo exato aluguel. E em todas elas é possível selecionar o IGP-M FGV como índice de reajuste desses valores.

No entanto, a Calculadora do Cidadão do Banco Central do Brasil é a ferramenta oficial utilizada para este fim. Seu uso é bastante fácil, bastando apenas inserir 3 informações, conforme demostrado na figura abaixo:

Assim, o usuário digita a data inicial no formato mês com dois dígitos e o ano no formato quatro dígitos. Também digita a data final no mesmo formato, e o valor a ser corrigido.

Ao clicar no botão “Corrigir valor”, o sistema automaticamente informará o cálculo exato aluguel. Elucidando o exemplo feito acima, foi realizada simulação na Calculadora do Cidadão do BCB, demonstrada a seguir:




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